Предположим, вы приехали учиться в Москву, но учебное заведение не предоставляет общежитие или по каким-то причинам жить в общежитии не хочется. Или, например, в Москву вы приехали работать и нужно где-то жить. Ну ладно, мало ли по каким причинам вам понадобилось арендовать квартиру в Москве. И вот встает вопрос - а как же снять квартиру, ну или хотя бы комнату. Вопрос, между прочим, не простой.

Вообще-то вся Москва, как обоями, увешана объявлениями примерно следующего содержания: “Сдаю, мол, свою квартиру, почти за бесплатно (долларов эдак за 130 в месяц), и такая она рассекая замечательная” или “Комната сдается, вообще за даром (долларов за 40), без хозяев, да и холодильник прямо в комнате, и телевизор, и т.д. и т.п.”

Создается впечатление, что в Москве полным полно свободного жилья по вполне сносной цене - бери не хочу. Но вот именно, что это только впечатление, причем ошибочное, мираж, т.е. В 999 случаях из 1000 эти объявления развешаны мошенническим агентствами по недвижимости.

Расскажу, что будет, если позвонить по такому объявлению. Ну во первых, на закономерный вопрос “Вы сдаете квартиру?” - вам ответят: “Да. Мы агентство по недвижимости. В каком районе и за какую цену вы ищете квартиру”. Что характерно, какой бы район и какую бы цену (ну конечно кроме 3 коп.) не назовете - именно такая у них мгновенно и отыщется, с точностью до улицы. Окрыленный удачей, вы конечно же сразу же захотите снять квартиру - вам скажут: “Да без проблем. Приезжайте к нам - всё будет в ажуре!” Дальше едите в агентство, при вас агент созванивается с хозяином интересующей квартиры и договаривается о вашей с ним встрече. Затем вам дают адрес, а вы отдаете денежку, причем такую не особо обременительную сумму - рублей так скажем 500 (сколько на самом деле стоят услуги посредников, увидите ниже). Едите по этому адресу, и что же - или дверь никто не открывает, или люди, живущие в квартире совсем не собираются и не собирались её сдавать, и ни о каком агентстве и слышать не слыхивали. Ну, вы конечно после такого опять в агентство “Как же так. Я же деньги заплатил”. А там (очень любезно): “Извините, накладка вышла. Денег, мы, конечно вернуть не можем, но будем работать с вами до положительного результата”. Ну, т.е. опять “созвонятся” с новым хозяином, а вы опять поедите, а там опять не сдают. И так, пока не надоест.

Так вот - не попадайтесь на такие “шутки”. На самом деле стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве - от 400$ в месяц, цена комнаты от 150 $. Причем за такую цену можно снять квартиру только в достаточно отдаленном от центра районе (чем ближе к центру, тем значительно дороже) и далеко не с евроремонтом. Поэтому многие предпочитают снимать жилье в ближнем Подмосковье. Хотя и там крыша над головой обходится не намного дешевле - минус 25-30% от московской цены. Кроме того, из-за чрезмерной активности посреднических агентств, снять квартиру напрямую у хозяина крайне сложно. А свои услуги агентства недвижимости обычно оценивают в 100% месячной арендной платы.

Понятно, что платить комиссионные не хочется. Найти квартиру без агентства можно четырьмя способами.

Первый, и самый лучший, - поискать через родственников и знакомых. Нужно кинуть клич по всем московским родственникам до седьмого колена, по друзьям, коллегам и т.д. и т.п., а также попросить их передать запрос по цепочке. И, если повезет, - вы станете не только обладателем жилья, с которым у вас, скорее всего не будет проблем, но и имеете шанс платить за него значительно ниже рыночной стоимости. Так одни мои друзья снимают у дальних родственников приличную однокомнатную всего за 150 $ , другие - арендуют у коллеги “двушку” в престижном районе за 100$ (!!!). Но везет, конечно, не всем.

Второй способ - Internet, просмотр и размещение объявлений на всевозможных досках. К сожалению, Internet тоже оккупирован агентствами (заметим, не только реальными, но и такими, о которых писалось в начале статьи), и подавляющее большинство объявлений, которые вы найдете, размещено именно ими - даже если там написано “Сдам свою квартиру”. Опять же - если разместите свое объявление - почти все звонки будут из агентств (причем звонить вам будут и год спустя после размещения объявления). Но все-таки “терпение и труд все перетрут”, и при должном усердии этот путь может принести свои плоды. (Мой муж пару лет назад именно так снял напрямую у хозяина хорошую недорогую квартиру, в который мы и проживаем по сию пору. На поиски был потрачен месяц. ). Один несомненный плюс этого способа - вы можете начать искать квартиру не приезжая в Москву.

Далее газеты - это примерно то же самое, что и Internet, с той только разницей, что кол-во объявлений от агентств там приближается к 100%. Так как агентства уже всех достали недавно стала выпускаться газета “Недвижимость без посредников”, и еще одна с подобным названием. Но насколько реальны размещенные в них объявления, и насколько они действительно “без посредников”, проверить мне пока не довелось (учитывая рыночную ситуацию, скорее всего особо доверять не стоит).

А еще можно расклеивать объявления самим. Очень эффективное средство - с 200 расклеенных объявлений приходит примерно один звонок. Но, именно поэтому расклевать меньше ста листочков не имеет никакого смысла, т.е. если вы решили этим заняться, считайте, что потеряете день. Не расклеивайте объявления около метро, автобусных остановок и крупных универмагов. Также не стоит писать текст объявления от руки, небрежным почерком. Дело в том, что именно такие способы практикуют агентства (особенно те, о которых говорилось в начале) - и эти листочки уже всем надоели. Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений внутри кварталов, и в запрещённых местах - на столбах и маленьких магазинчиках(только смотрите, как бы вас не застукали менты за этим занятием , а то ваши расходы на аренду квартиры резко возрастут в самом начале).

Если же напрямую снять квартиру не получилось , вам одна дорога - к посредникам. В нормальном агентстве вам никогда не дадут никаких адресов. Стоимость услуг - 100% от стоимости месячной аренды квартиры. Оплата происходит только после подписания договора аренды. Если вы позвонили посредникам, и вам по телефону сказали нечто совсем другое - говорите “Спасибо” и вешайте трубку. На осмотр квартиры вместе с вами выезжает агент. Если квартира вас чем-то не устраивает - смело отказывайтесь - агентстве подберёт вам другой вариант. Ещё один момент - как юридическое лицо, агентстве не несёт никакой ответственности за исполнение договора - учитывайте это.

Почему договор все-таки нужно заключать? Вообще-то, договор найма - дело полезное, ведь при возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме. К сожалению, причин для их выяснения может быть масса: от многочисленных визитов в квартиру хозяина без предупреждения или при отсутствии жильца до>сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи риелторской компании. Не требуется даже заверение нотариуса: документ имеет юридическую силу и без него.

Что нужно указать в договоре? Прежде всего - паспортные данные нанимателя и хозяина. В предмете договора фиксируют характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора, его сроки.

Нанимателю заключение договора выгодно, пожалуй, даже больше, чем собственнику квартиры. Ведь именно в этом документе оговариваются многие немаловажные вопросы: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п. По закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, и тем более, когда в ней никого нет.

Хорошо, если в договоре будут стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. По закону они обязательны, но на практике это происходит очень редко.

В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта. Например, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.

Права и обязанности нанимателя. Заключив договор найма жилого помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца. Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя. Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора без согласования с нанимателем. Собственник не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом (ст. 687 ГК).

Акт приема-передачи. В нем указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира, какая мебель сдается вместе с жилым помещением. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам. Это необходимо для того, чтобы хозяину потом не пришлось безуспешно доказывать, что, например, стиральная машина является его собственностью, а не куплена жильцом на кровно заработанные, а нанимателю не нужно было бы убеждать владельца квартиры, что разбитое стекло в шкафу уже было таким до его вселения.

Коротко о расписках. Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате - обмен расписками. Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за квартиру за конкретный промежуток времени.

Договор поднайма почти не отличается от договора найма с собственником квартиры. В нем точно так же фиксируют сведения о квартире, срок поднайма и размер оплаты. Но самое главное здесь - удостоверение в получении согласия остальных жильцов и собственника (муниципалитета).

Таким образом, заключая договор найма, гражданин выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой мошенников, и это выгодно как нанимателю жилого помещения, так и его собственнику.

В Москве насчитывается семь домов подобного типа. Сталинские высотки — это в какой-то степени образ благополучия, созданный советской пропагандой. Они являются символами тоталитарной архитектуры и, конечно, самыми выдающимися памятниками сталинской эпохи. Только три из семи этих домов являются жилыми. Они расположены на Кудринской площади возле Зоопарка, на Котельнической набережной Москвы-реки и на Красных Воротах. Отличительной особенностью этих домов являются высокие (под 4 метра) потолки, большие квартиры, потрясающие подъезды, великолепные виды из окон. Квартиры в Сталинских высотках пользуются повышенным спросом, ведь они по-прежнему остаются самым удобным, комфортабельным и безопасным жильём в столице.

1. Можно ли снять квартиру или комнату без агентства?

Конечно, можно. Клиент при обращении в агентство должен отдавать себе отчет в том, что тот объем работ, на который он не хочет/не может тратить свое время, он готов оплатить в качестве комиссионных агентства. Если же времени у него — воз и маленькая тележка, то он может:

Расклеить объявления
Дать объявления в газеты
Провести маленький „социологический“ опрос знакомых и бабушек, сидящих у подъездов, которые, как правило, знают, где и кто сдает жилье.

Но не факт, что все эти усилия приведут к тому, что вам предложат квартиру в том месте и по той цене, которые вам нужны: статистика по расклейке объявлений свидетельствует о том, что в среднем с 50 наклеенных объявлений поступает 1 (один) звонок. Что касается газет, то мошенники, как правило, среди объявлений ищут именно частников, так как агентства проверяют наличие у хозяев соответствующих документов на право сдачи квартиры. Поэтому, если вы решили самостоятельно найти себе жилье, то добейтесь предоставления вам документов, подтверждающих право собственности на жилье (или доверенности), от людей, выдающих себя за хозяев. Вариант: ведите этих хозяев к нотариусу, который проверит все необходимые документы и составит для вас Договор найма.

2. Нужен ли мне Договор найма?

Нужен. Это единственное правовое условие и гарантия того, что договоренности, результатом которых стал найм квартиры, не будут нарушены с большей вероятностью (а в случае их нарушения в силу вступают санкции, отмеченные в Договоре). Когда устные договоренности нарушаются, то что можно сделать? Многое, если не все, зависит от того, был ли заключен Договор найма. Найм жилья, осуществляемый без Договора, несет на себе огромные риски для нанимателя и хозяина жилья. Наниматель может столкнуться с тем, что цена месячного найма квартиры будет расти каждый месяц. Хозяин может столкнуться с тем, что наниматель не вовремя/не в полном объеме оплачивает аренду. Всего не перечислишь. Поэтому Договор необходим обеим сторонам. Агентство же получает свои комиссионные не только за сам Договор, но — за осуществление самой сделки. Договор выгоден именно сторонам — нанимателю и хозяину жилья.

3. Когда, по Вашему мнению, лучше всего искать квартиру? Существует ли понятие „сезон-несезон“?

Такое понятие в нашем бизнесе существует, однако оно не так сильно выражено, как на рынке аренды загородной недвижимости. На рынке жилья эконом-класса сезонность практически не отражается. Можно сказать, что в периоды летних отпусков цена на квартиры немного снижается, а осенью — вновь вырастает.

4. Какую квартиру лучше покупать для последующей сдачи в аренду?

Сейчас растет популярность аренды жилья элитного и бизнес-класса. Приобретение такой квартиры для сдачи в аренду требует вложения немалой суммы денег, однако при правильном расчете эти затраты полностью оправдают себя лет через 6-7 и начнет приносить чистую прибыль.

5. Каковы сроки приватизации, до которого числа возможно приватизировать квартиру?

Примерный срок приватизации жилья в г. Москве сейчас составляет 3 — 4 мес. При обращении в наше агентство Вы можете существенно сократить его.

После вступления с силу нового Жилищного кодекса РФ (с 01 января 2005 г.), бесплатная приватизация будет прекращена. Однако предполагается, что те граждане, которые в настоящее время имеют право бесплатной приватизации, смогут им воспользоваться до 2007 года.

6. Зачем хозяева квартиры берут „залог“?

Залогом хозяева квартир пытаются самостоятельно застраховать свое жилье и имущество. Конечно же, залог в размере арендной месячной платы за квартиру не сможет возместить ущерб, скажем, от пожара или кражи. Это скорее — дисциплинирующий фактор для съемщиков. Желая получить обратно в полном объеме залог при освобождении квартиры, они (съемщики), как правило, стараются бережно относиться к имуществу и своевременно оплачивать счета.

7. Как продлить договор, если Хозяин не в Москве?

Договор может быть продлен автоматически, если по истечении срока договора Хозяин не заявил о нежелании продлить договор;
Путем обмена факсимильными сообщениями, если действующий договор продляется с изменением условий.

8. Прошу Вас уточнить порядок оформления документов связанных с регистраций по месту жительства в случае переезда в г.Москву и аренде квартиры.

Согласно „Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и МО“, утвержденными Правительством Москвы и Правительством МО, регистрация граждан по месту жительства осуществляется в жилых помещениях любых форм собственности. Органами регистрационного учета в Москве и МО являются органы внутренних дел. Документы и заявление предоставляются в жилищно-эксплуатационную организацию, а в случае ее отсутствия непосредственно в органы учета. Перечень документов, являющихся основанием для вселения граждан, является Приложением к вышеуказанным Правилам. За регистрацию граждан по месту жительства взимается госпошлина в порядке и размерах, предусмотренных Законом РФ „О государственной пошлине“.С конкретный перечнем документов и процедурой регистрации Вы можете подробно ознакомиться в жилищно-эксплуатационной организации или отделении милиции по месту нахождения Вами арендованной квартиры.

9. Мы арендовали квартиру через агентство с оплатой 100% от стоимости самой аренды по факту заселения. Договор был составлен на 6 месяцев, срок его действия заканчивается в мае. Хозяйка квартиры через месяц заявила, что передумала сдавать квартиру, хотя мы не нарушили ни одного из условий договора. Кроме того, она приходит в квартиру, когда нас нет дома. Что мы можем теперь седлать? Должна ли хозяйка заплатить нам неустойку за нарушение договора? Куда можно обратиться с этим вопросом?

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя (хозяйки)в следующих случаях:
— при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа,
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем (т.е. Вами)или другими гражданами, за действия которых Вы отвечаете.
В данном случае для расторжения договора оснований, надо полагать, не имеется, тем более, что Вами „не нарушалось ни одно из условий договора“. Следовательно наймодатель в данном случае нарушает обязательства по договору , которым, видимо, не предусмотрена „проверка“ квартиры в Ваше отсутствие. Кроме того, досрочное расторжение договора найма может быть осуществлено по соглашению двух сторон, т.е.и Вас тоже.
В данной ситуации Вам необходимо попытаться решить конфликт путем переговоров с хозяйкой, а в случае недостижения согласия, Вы можете обратиться в суд за защитой Ваших интересов. В случае доказанности вины наймодателя в нарушении договора, судом может быть вынесено решение о возмещении Вам убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору. Если договором предусмотрена неустойка за нарушение обязательств, то ее Вы, конечно, вправе взыскать.

10. Изменится ли размер коммунальных платежей при временной регистрации арендаторов на снимаемой ими квартире? Если да, то на сколько?

В случае временной регистрации владельцы будут платить за себя, как и раньше, а временно зарегистрированный получит отдельную квитанцию. Размер платежа можно узнать в вашем РЭУ.

11. Какие правоустанавливающие документы должен предъявить наймодатель при заключении договора аренды в случае, если квартира не приватизирована?

Необходимо проверить ордер на квартиру, выписку из домовой книги, паспорт ответственного съемщика. Составить и зарегистрировать договор Вам обязаны в жилищном отделе Управления муниципального жилья, там проводится проверка документов и прав квартиросъемщика.

12. Планирую снять квартиру в любом районе Москвы не более чем за 200 $, но боюсь попасть на удочку мошенников, поэтому и обратилась к Вам за советом. Подскажите, какие подводные камни меня ждут при выборе дешевой квартиры и как снять жилье за малые деньги.

Боюсь, что в рамках этой консультации трудно уместить информацию о всех возможных случаях мошенничества при сдаче квартир (любой специалист может рассказывать об этом несколько часов). Но на мой взгляд даже маленькая цена уже подозрительна и причин может быть много: документы на квартиру не в порядке, квартиру сдает лицо, не имеющее на это права, квартира сдается одновременно нескольким лицам, квартира имеет существенные недостатки, и пр. Если Вы ищите недорогую квартиру, позвоните к нам в отдел аренды жилья. Обезопасьте себя.

13. Ответьте, имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры между двумя физическими лицами без нотариального удостоверения, скрепленный лишь подписями сторон, без каких-либо печатей?

Договор аренды (по законодательству коммерческого найма) жилья может быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение не влияет на юридическую силу этого договора. Но нотариальное удостоверение имеет все-таки некоторое преимущество перед простой письменной формой, поскольку нотариус удостоверяет ряд важных фактов при заключении такого договора: дееспособность сторон, добровольность подписания, подлинность паспортов и документов на квартиру, юридическую грамотность содержания, разъяснит статьи и последствия заключения такого договора, заверит подписи и пр.

14. Что делать, если владелец квартиры отказывается вернуть залог (предоплату за последний месяц)?

Если Вы выполняли все условия договора найма, и в Вашем договоре указано, что сумма залога, Вам возвращается, а не идет в оплату за первый или последний месяц проживания, залог должен быть возвращен. В случае не возвращения долга в указанный срок, с имеющейся у Вас распиской можно обратиться в суд.

15. Как подготовить Квартиру к сдаче внаем?

Прежде всего, советуем Вам взглянуть на квартиру глазами будущего нанимателя. Вы знаете все изъяны квартиры, и если не устранили их, то, по меньшей мере, научились как-то преодолевать.
Например:
? при выходе на балкон, если сильно хлопнуть балконной дверью, падает ручка замка, замок самопроизвольно закрывается. Вышедшему зимой на балкон раздетому человеку, если он в квартире один, угрожает опасность по меньшей мере простудиться и ему не остается ничего иного как сломать дверь или разбить стекло;
? одна из розеток искрит и Вы, зная, что это может явиться причиной пожара, не пользуетесь ею.

Подобных „ловушек“ для нанимателя в квартире может быть множество. Это могут быть заедающие шторы, самопроизвольно открывающиеся дверцы шкафов, не раскладывающиеся диваны и кресла, подтекающие трубы и прочее, прочее, прочее…

Бессмысленно предупреждать об этих „ловушках“ нанимателя. Даже, если он очень аккуратный человек и сам будет неукоснительно выполнять Ваши инструкции, к нему могут приходить гости, которых обязательно забудут предупредить. И вообще люди в большинстве своем забывчивы. В Ваших интересах устранить все неисправности до начала аренды.

Уберите из квартиры все свои вещи, которые не понадобятся нанимателю. Что, кроме мебели, оставить в квартире, передавая ее нанимателю? Обычно это решается хозяином совместно с нанимателем в процессе переговоров.

Реально оцените состояние квартиры и решите, нуждается ли она в ремонте. Состояние квартиры существенно влияет на величину платы за найм. Поэтому хозяевам часто приходится делать выбор: сделать ремонт и сдавать квартиру дороже или смириться с тем, что квартира от раза к разу будет все больше ветшать и ее будет все труднее сдавать. Квартира будет довольно долго пустовать между периодами найма, придется последовательно понижать плату за найм.

Потравите в квартире насекомых.

Хорошо вымойте в квартире все, что моется, начистите все, что чистится и натрите все, что блестит.

Хорошо проветрите квартиру, в ней должно хорошо пахнуть или не пахнуть вообще ничем.

Вставьте лампочки во входном тамбуре, на лестнице, в лифте (если не сами, то добейтесь, чтобы это сделали работники РЭУ). Состояние подъезда имеет большое значение для жильца в принятии решения об аренде квартиры, да и на величину арендной платы влияет тоже.

16. Всегда ли необходимо составлять опись имущества при аренде квартиры?

Приложением к любому договору найма, если в квартире остается Ваша мебель, является опись имущества. Не составлять опись имущества можно только в том случае, если состояние мебели таково, что Вы не будете иметь претензии к жильцу, если он эту мебель выбросит.

17. Какое имущество следует вносить в опись?

Этот вопрос не регулируется нормативными актами, а решается хозяином квартиры. Как правило, в опись вносят наиболее ценные вещи, передающиеся нанимателю вместе с квартирой. Наймодателю можно заранее подготовить опись имущества, для того, чтобы при подписании договора найма сэкономить время.

18. Отчего зависит величина месячной платы за найм (аренду) квартиры?

Величина месячной платы за найм складывается из многих составляющих. Основными являются район, в котором расположена квартира, количество комнат, состояния квартиры и мебели.

Также на величину платы за найм влияют следующие параметры: доступность от станции метро, площадь квартиры, этаж, на котором расположена квартира, состояние подъезда, тип и этажность дома, состояние придомовой территории, наличие консьержа и многих других условий. Двух одинаковых квартир не может быть, поэтому каждую квартиру надо оценивать индивидуально.

Цена также зависит от порядка оплаты. Если Вы согласны получать плату за найм ежемесячно, то можете запросить и получите более высокую плату. Соответственно, если Вы нуждаетесь в большой сумме единовременно и выдвигаете условием сдачи квартиры предоплату за шесть месяцев, то придется снизить плату, иначе Вам вряд ли удастся сдать квартиру на этих условиях.

19. Можно ли изменить условия договора найма?

По обоюдному согласию сторон можно внести изменения в договор найма в любой момент. В этом случае следует составить дополнительное соглашение к договору и указать в нем пункты договора, которые наниматель с наймодателем договорились изменить.
Так же дополнительным соглашением можно продлить срок действия договора найма.

В дополнительном соглашении необходимо указать дату составления договора найма и дату составления дополнительного соглашения,. Подписывается оно нанимателем и наймодателем.

20. Можно ли посещать квартиру в отсутствии нанимателя?

Безусловно, нет. Сдав квартиру внаем, хозяин вправе посещать квартиру только в присутствии нанимателя и в удобное для него время.

Согласно данным статистики порядка 85% населения России сталкивались с жилищными
проблемами. Но не все знают, как решать столь значимые задачи. Кто поможет разобраться? Перед человеком ,приступающим к решению квартирного вопроса, встает вопрос: Воспользоваться помощью специалиста или действовать самостоятельно, прибегнув
к помощи друзей, родственников и знакомых. Очень часто те, кто впервые занимаются подобной проблемой- поиском квартиры в аренду, предпочитают не обращаться за помощью в агентство недвижимости. Можно совершенно точно утверждать, что дойти до конца - без лишних затрат приобрести, то жилье, которое хотелось изначально удается не многим. Вероятность потерять деньги и остаться не с чем очень высока при самостоятельном решении вопроса. Тем не менее есть причины по которым человек не хочет обращаться в агентство недвижимости. В первую очередь можно назвать дороговизну услуг, но это на первый взгляд. Почти все агентства недвижимости берут как правило 100% от месячной стоимости квартиры. Очень часто клиент считает эту цену очень высокой. Во-вторых, после отмены лицензий на риэлтерскую деятельность(февраль 2002года) на рынке недвижимости появилось много посредников”частный маклер”предлагающих свои услуги. В–третьих, число профессиональных агентов, работающих в агентствах недвижимости, недостаточно.
Каким должен быть агент?
Вежливость , понимание, ненавязчивость, участие. При выборе агента(агентства)
должен присутствовать не маловажный аспект понимание и гибкость. Договорные аспекты должны быть гибкими. Если перед вами договор на 6-7 листах, да еще и отпечатан мелким шрифтом,внимательно отнеситесь к его изучению. Что нужно знать при подписании договора на оказание посреднических услуг? Договор должен быть составлен юридически правильно.Обязательно с печатью,подписывается два договора, т.е. в двух экземплярах-один клиенту,другой агентству для отчетности,в договоре прописаны реквизиты агентства,адрес,телефон офис-менеджера отдела аренды,подпись ген.директора агентства .Обязательно должна быть впечататана строка,ведующая о том,что в случае досрочного договора аренды, не по вине арендатора ,агетство берет на себя обязательство по перезаселению арендатора.

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135)

I. Общие положения

1. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее - Инструкция) разработана на основании и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации*(1) (далее - Кодекс), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”*(2) (далее - Закон), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”*(3), Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 “Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”*(4).

2. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Законом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.

3. Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды. К отношениям, возникающим при государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, применяются также иные нормативные правовые акты Министерства юстиции Российской Федерации, изданные в порядке реализации полномочий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. По договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).

5. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Кодекса). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 Кодекса). Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации*(5) (далее - Земельный кодекс), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Земельного кодекса).

6. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса). В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (пункт 10 статьи 22 Земельного кодекса).

7. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса). Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом (пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса).

8. Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса). Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса).

9. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Кодекса). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

10. Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) (пункт 2 статьи 13 Закона). До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”)*(6).

II. Особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав

11. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора (пункт 2 статьи 13, пункт 1 статьи 26 Закона).

12. Представление кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17 Закона). Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 статьи 26 Закона). Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (пункт 3 статьи 26 Закона).

13. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать в том числе следующие положения законодательства Российской Федерации:

1) договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, пункт 1 статьи 651 Кодекса);

2) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса);

3) договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Кодекса);

4) договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса), если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса);

5) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса);

6) законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 610 Кодекса);

7) договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 Кодекса);
договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”*(7));

9) порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

10) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, за исключением передачи для указанных целей земельных участков лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, которым земельные участки в названных случаях предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса);

11) основанием заключения для строительства договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 7 статьи 30 Земельного кодекса);

12) аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 652 Кодекса).

14. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона). Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) пункт 4 статьи 18, пункт 3 статьи 26 Закона).

15. Записи в Единый государственный реестр прав вносятся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, с учетом следующего: в Единый государственный реестр прав вносятся записи в подраздел III-4 о договоре аренды и под тем же номером регистрации в подраздел III-1 об ограничении (обременении) вещного права арендой (пункт 44 Правил ведения ЕГРП); если предметом договора аренды является земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), а в графу “Особые отметки регистратора” подраздела III-1 раздела Единого государственного реестра прав, в котором отсутствует запись о регистрации договора аренды, вносится запись о кадастровом (условном) номере объекта недвижимости, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.

16. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации (пункт 2 статьи 13 Закона).

III. Правовая экспертиза документов при изменении, прекращении и расторжении договора аренды

17. При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать в том числе следующие положения Кодекса и Земельного кодекса:

1) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Кодекса);

2) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Кодекса);

3) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса);

4) соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса);

5) в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Кодекса);

6) изменение условий договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса);

7) если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса);
в случаях, если максимальный срок договора аренды отдельного вида аренды или отдельного вида имущества установлен законом, но в договоре аренды срок не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 Кодекса);

9) согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии его с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральным законом случаев - пункт 3 статьи 46 Земельного кодекса); неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса.

10) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

IV. Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды

18. Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

19. При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора заполняются лист подраздела III-4 Единого государственного реестра прав, а также лист записи об измененийх (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-1 Единого государственного реестра прав, к которому эти изменения относятся. Запись в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации договора аренды не погашается. В случае, если условия соглашения об изменении договора аренды не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-1 Единого государственного реестра прав, то лист записи об изменениях к подразделу III-1 Единого государственного реестра прав не заполняется.

20. При изменении договора аренды на основании решения суда заполняются листы записей об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемые за листами записей соответственно подразделов III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав не заполняется. В случае, если определенные в решении суда изменения договора аренды не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-1 Единого государственного реестра прав, то лист записи об изменениях к подразделу III-1 Единого государственного реестра прав не заполняется.

21. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пунктах 19 и 20 настоящей Инструкции записей проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Если записи об изменениях внесены в Единый государственный реестр прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав направляется уведомление об этом.

22. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав.

23. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Если регистрационные записи были погашены в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей.

Урок сказки «О попе и его работнике Балде» очень актуален для нанимателей жилых помещений: погоня за дешевизной чревата расплатой, которая обойдется дороже стоимости благонадежного жилья.

Самые непотребные со всех точек зрения и, прежде всего, норм гигиены и санитарии услуги «сдать-снять», предоставляют многочисленные бизнес-бабули, стоящие у вокзалов. Они сдают койко-место с оплатой за ночь. И никаких документов не требуют у своих постояльцев. Никогда не знаешь, кто окажется на соседней койке…

У хозяина, сдающего комнату или квартиру, следует вежливо попросить предъявить документ, подтверждающий право сдавать данную жилплощадь. У собственников – это свидетельство о праве собственности, зарегистрированное в Москомрегистрации. Оно может быть зафиксировано в договоре передачи в собственность жилого помещения, при его приватизации или в договорах: купли-продажи, дарения, завещания.

У нанимателей жилых помещений и у собственников следует обратить внимание на «прописку» (регистрацию) в паспорте сдаваемого жилья. А вдруг сдают чужое?

По закону договор найма жилого помещения следует зарегистрировать в паспортном столе РЭП или ДЕЗ, но этого почти никто из хозяев не делает, уклоняясь тем самым от уплаты налога (сумма дохода от сдачи жилья по закону плюсуется к годовому доходу налогоплательщика, что увеличивает весомость 13-процентного подоходного налога).

Если на вашу просьбу предъявить документы на сдаваемое помещение, вас выставят за дверь, то сожалеть об этом не стоит: могло быть хуже – ни денег, ни жилья.

Если хозяин сдаваемого жилого помещения не интересуется личностью потенциального жильца и сам не спешит предъявить свой паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру или комнату, то такое безразличие должно вас насторожить. Лучше уйти из такой хаты.

Пользуясь повышенным спросом, некоторые хозяева сдаваемого жилого помещения стали требовать предоплату не за два первые месяца найма, а за шесть, а то и более. Такое требование не запрещено законом, но договор о найме жилого помещения, увы, не предусматривает материальной ответственности сторон, его заключивших, в случае досрочного расторжения договорных отношений, что вытекает из статей 687-688 ГК РФ. Только выселение жильца. Учтите эти обстоятельства, прежде чем вносить столь большую предоплату. Тем более, что ваша сделка, очевидно, «подпольная» и права нанимателя не защищены, впрочем, как и хозяина.

Прежде чем передавать хозяину деньги за нанимаемое жилое помещение, следует проверить его потребительские качества.

Хорошо ли запирается входная дверь? Есть ли запоры на оконных рамах? Целы ли все стекла? Работают ли водопроводные краны и слив в ванной, раковине на кухне и в туалете. Если имеется газовая колонка в ванной, то проверьте ее исправность по инструкции эксплуатации. Этот документ должен быть у хозяина.

Исправность плиты на кухне тоже полезно проверить.

Не забудьте о светильниках и балконе, если он есть. Дверь должна запираться изнутри.

Все обнаруженные недостатки занесите в договор, они снижают стоимость нанимаемого жилого помещения.

Договоритесь о пользовании телефоном и имуществом, находящимся в квартире или комнате. Оно нанимается по акту передачи, который составляют владелец жилья и его наниматель.

Удачи и благополучного проживания! Да не забудьте узнать номер телефона диспетчера в случае протечки, срыва крана, засора…

В течение последних пяти-семи лет эти дома стали появляться как в самом сердце Москвы, так и подальше от центра, выстраиваясь в элитные жилые кварталы. Такие дома отвечают самым высоким требованиям, включают подземные гаражи, тренажерные залы, бассейны и даже салоны красоты. Подъезды по отделке сравнимы с пяти-звездочной гостиницей. Из окон открываются прекрасные виды на Москву. Характерными чертами этого типа домов является высочайший уровень безопасности и хорошо развитая инфраструктура. Квартиры, предлагаемые в новых элитных домах, представляют собой шикарные апартаменты, оборудованные по последнему слову дизайна интерьера. Это самое дорогое и престижное жилье на рынке недвижимости Москвы в настоящее время.

Кирпичные дома — это ностальгия по 60-70 годам ХХ века, когда строилась Москва. Они были и остаются показателем устойчивости, долговечности и солидности. На сегодняшний день милый сердцу терракот кирпича почти совсем исчез из цветовой палитры столицы. В Москве кирпичных домов сейчас почти не строят. Эти здания представляют собой упрощенный вариант Сталинского дома. В них более низкие потолки (не более 3-х метров) и квартиры меньшего размера. Подъезды и лифты весьма обычны, квартиры добротные и уютные. У этих 6 — 8-этажных домов есть масса преимуществ: во-первых, в них нет швов, которые портят любой панельный дом, даже если их пытаются заделать косметически, во-вторых, в силу природы своего изготовления кирпич „дышит“, приспосабливается к окружающей среде, кроме того, кирпич обладает уникальными теплоизоляционными свойствами и минимальной токсичностью. Кирпичные дома — самые прочные, теплые и уютные.

Я прошла через это и могу дать совет. Аренда квартиры в Москве надежнее через АГЕНТСТВА, НО! Не брать никаких дурацких списков (они все “неживые”), а работать по схеме “до результата”. Почти все агентства эту услугу предоставляют. Вы звоните в любое агентство (лучше в 3-5 разных) и оставляете заявку, в которой описываете, что Вы хотели бы снять: район, метраж, мебель, цена и т.п. Для Вас подбирают варианты и Вы с агентом едете их смотреть. НИЧЕГО за это платить НЕ НАДО. Иногда просят рублей 30-50, а есть, где бесплатно. Пока не найдут нужного варианта Вы ничего не платите. Потом, когда Вас что-то устроит, Вы должны будете заплатить агенту месячную арендную плату. НО! И тут есть свой выход. Лучше сразу договориться с агентом “напрямую”. Это стоит 50$. У нас всегда получалось. Один раз сняли за один день то, что хотели. Вот!

Способов снять квартиру несколько:
1. Купить у агентства списки сдаваемых квартир. ЗАБУДЬТЕ об этом способе. Проверяли знакомые. Бесполезные, давно не действительные списки.
2. По знакомству. Поспрашивайте у родственников, знакомых. Может их знакомые хотят сдать квартиру? Зачастую такой вариант получается существенно дешевле, чем обычным способом у незнакомых людей. Иногда просто гроши! (Типа 500р за двухкомнатную квартиру с телефоном). Хозяева рады, что в квартире будет не чужой человек. Иногда приходится сделать какой-то ремонт. Это все мелочи. Чужую съемную квартиру тоже придется слегка подремонтировать. Зато есть гарантия, что Вас не кинут, сменив замок или выкрав вещи. (Хотя знакомые знакомых всякими людьми могут оказаться).

Недостатка тут два.

Первый: знакомых, желающих сдать квартиры, очень мало… И скорее всего эта квартира окажется совсем не в том районе, в котором Вам хотелось бы. Если вообще найдется. Но попытка - не пытка.:)

Второй: если это сколь-нибудь близкие знакомые, Вы оказываетесь под присмотром.

3. Развешивать свои объявления. Пробовала. Получается. Но долго (у меня получилось за месяц в первом случае, и бросили это в остальных. Может Вам повезет больше :)). Объявления надо периодически обновлять, поскольку их срывают, заклеивают и т.д. Обязательно пишите в объявлениях о том, что Вы русские (если вы не похожи на “черненьких”). Не важно, кто Вы там на самом деле - украинцы, прибалты или евреи.

Если у Вас (хотя бы у одного) есть московская прописка - пишите об этом. Семье без детей сдают охотнее, чем одному мужчине или семье с детьми. Одинокие мужчины, читающие эти строки (правда откуда такие здесь? :)) - договоритесь со знакомой девушкой прийти вместе. И в объявлении пишите “молодая семья” (Штамп в паспорте для этой фразы не обязателен). Если нет девушки - говорите, что она на работе и не смогла прийти А потом… ну разошлись, бывает.

Ну и действительно молодые семьи. Пишите “молодая семья снимет квартиру”, а не “сниму квартиру”. И уточняйте отсутствие детей!!! (Дети могут стены разрисовать, шум устроить. Не все хозяева этого хотят). О наличии животных в объявлении лучше умолчать Сначала посмотрите на хозяев и на квартиру.

Если Ваше животное способно квартиру испортить - поищите квартиру, которую портить не опасно. Ну а в случае чего - вы же могли завести животное после вселения в квартиру! (У нас 2 раза так и было. Но хозяева нас уже знали и с этим фактом смирились). Еще в объявлениях очень любят использовать слово “интеллигентная семья”. Что, видимо, для хозяев косвенно является гарантией порядка в доме. Т.е. полностью фраза звучит так ” молодая интеллигентная семья без детей, русские, с московской пропиской….” Ну и крылатая фраза “чистоту и порядок гарантируем” :))) Гм, то, что мы “гарантировали” - порядком можно было назвать с большой натяжкой :))

Но это все выяснится уже потом. Когда хозяева поймут 3 самые главные для них вещи:
1. Вы все оплачиваете более-менее в срок. (Нам удавалось и об отсрочке договориться)
2. К хозяевам не предъявляют претензий соседи и милиция.
3. Вы не изуродуете квартиру так, чтобы ее нельзя было сдавать дальше. (Грязь отмывается). И тогда они много на что закрывают глаза. Разумеется, это уже зависит от качества квартиры и самих хозяев.
4. Поиск квартиры через агентство (цифры на начало 1999 года) Как уже было сказано выше, звоните в несколько агентств. Говорите им, что Вам нужно (местоположение, состояние квартиры, примерная цена и т.д.). Оставляете свои координаты.

Что говорить или не говорить агенту на тему детей, семейного положения, животных и прочего - решайте сами. Агенты тоже все понимают. Они заинтересованы в сдаче квартиры, так что лишнюю информацию хозяину наверное не передадут.

В течение ближайшего времени (возможно даже в тот же день) Вам перезванивают с конкретным предложением по аренде квартиры. Встречаетесь с агентом, смотрите квартиру. Надо заметить, что если Ваши запросы реальные, подходящий вариант находится достаточно быстро. У нас оба раза это заняло не более недели. Условия у агентств 2 года назад были такие: при съеме квартиры оплата агенту - 80% от ежемесячной оплаты квартиры. Но не менее 100$. (Т.е. если квартира стоит 100$/месяц, то заплатить Вам придется 100$, а не 80).

Иногда агенты хотят еще 50-100 р. за каждый просмотр квартиры, которая Вам не подошла. (Данные тоже двухлетней давности). Типа “агент потратил свое время”. А Вы свое! Ведь в такой ситуации агент заинтересован в том, чтобы показать Вам как можно больше КАКИХ УГОДНО квартир. Поэтому, на мой взгляд, платить эти деньги неправильно. Тем более что они, кажется, идут лично в карман агенту.

Если подобная плата не была оговорена заранее, можно сослаться на отсутствие с собой денег. (От меня после этого отстали). Если оговаривают сразу - думайте сами. Мы и с этой платой со второго просмотра сняли квартиру. И даже сбили цену на нее. (Общались мы, агент и хозяин). Но, на мой взгляд, моему тогдашнему молодому человеку деньги девать некуда было…

Договор о съеме квартиры обычно составляет агент. Трехсторонний (агентство, хозяин и Вы). Если снять квартиру без агента, хозяева все равно предпочитают заключать договор в письменном виде. У некоторых даже старые бланки от агентов находятся, с печатями!:))… Но толку от этого договора? (что с агентом, что без…) Никто ничего не гарантирует, как обычно. Да и вообще, договор лучше спрятать подальше. Но подробнее об этом чуть ниже.

Ну вот и вся механика.

Если Вам жалко платить 80 % агенту. И совесть при этом будет молчать. Есть 2 варианта:
1) Попробовать договориться напрямую с агентом. У первого автора это получилось. У меня - нет. Агент (милая девушка ровесница) - отказалась.
2) Вообще не платить ничего агентству, а договориться с хозяином напрямую. Разумеется для этого должно быть благоприятное стечение обстоятельств: возможность поговорить с хозяином без агента и согласие хозяина на то, чтобы обойтись без агента. Первое надо искать, второе оценивать по хозяину.

Расскажу несколько историй-примеров.

Вася искал квартиру. Первая квартира, которую он смотрел, ему не подошла, но остались координаты хозяина. Он их дал своему знакомому, который тоже искал квартиру. И тот договорился без посредника. Вторая квартира Васе подошла. Тогда он сделал так. Хозяин ехал к себе домой и взялся подбросить Васю и агента до метро. Вася сказал, что ему дальше (по пути с хозяином). Агент вышел у метро, а Вася договорился с хозяином напрямую.

Лена и агент встречались с хозяевами квартиры. Квартира была слишком хорошей. А у Лены был не слишком приличный кот. Вдобавок, квартира была расположена не слишком удачно. “10 минут на автобусе”, как сказали хозяева. Действительно 10 минут. Только автобус ходил раз в полчаса, как выяснилось, когда Лена возвращалась домой после осмотра квартиры. (В квартиру ее и агента хозяева довезли на машине). Однако Лена все же попыталась получить координаты хозяев, чтобы договориться с ними напрямую. Но по некоторым репликам хозяйки стало понятно, что она без агента договариваться не станет.

Тогда Лена попыталась договориться с агентом, чтобы заплатить меньше. Агент сослался на необходимость выполнения плана и отказался. Этот вариант квартиры отпал, и Лена от него отказалась.

Агент ей предложил еще один вариант. Но по каким-то причинам поехать с Леной на осмотр квартиры не мог и дал Лене телефон хозяйки. Лена съездила, квартира ее устроила. И хозяйка согласилась сдать квартиру напрямую.

Когда агент позвонил хозяйке, чтобы узнать результаты, хозяйка сказала, что Лене квартира не подошла, и она ее уже сдала другим людям. Ну и Лена сказала агенту то же самое.

ДОГОВОР

Договор лучше нигде не афишировать. Потому что:
1. Хозяин квартиры должен с Ваших денег платить налоги.
2. Вы должны зарегистрироваться в ЭТОЙ квартире.

Нужны ли Вам собственные неприятности и неприятности хозяину?

Вы живете в этой квартире, потому что ее хозяин - знакомый/родственник ваших знакомых/родственников. Вы приглядываете за этой квартирой бесплатно. И вообще вы тут только на пару недель…

Да, кто-то рассказывал об одной квартире, о которой сообщалось из агентства в агентство.

Ее хозяйка ее то ли продавала, то ли сдавала. А когда человек вселялся, на следующий день обнаруживал там новую дверь с новым замком, а хозяйка показывала справку о своей невменяемости. И соответственно о том, что никакой договор с ней никакой силы не имеет. Ну а деньги - какие деньги?

Опять же точно не помню, что именно она делала с квартирой. Но если продавала - так там сумма всегда занижена. А если сдавала - так вообще могло ничего не быть.

И даже агентства ничего не могли ей сделать! Только предупреждать других!

Так что договор на аренду квартиры - всего лишь бумажка. Спрячьте ее куда-нибудь подальше и никому не показывайте. Ну разве что в крайнем случае, когда другого выхода не будет. Вдруг поможет?…