1. Можно ли снять квартиру или комнату без агентства?

Конечно, можно. Клиент при обращении в агентство должен отдавать себе отчет в том, что тот объем работ, на который он не хочет/не может тратить свое время, он готов оплатить в качестве комиссионных агентства. Если же времени у него — воз и маленькая тележка, то он может:

Расклеить объявления
Дать объявления в газеты
Провести маленький „социологический“ опрос знакомых и бабушек, сидящих у подъездов, которые, как правило, знают, где и кто сдает жилье.

Но не факт, что все эти усилия приведут к тому, что вам предложат квартиру в том месте и по той цене, которые вам нужны: статистика по расклейке объявлений свидетельствует о том, что в среднем с 50 наклеенных объявлений поступает 1 (один) звонок. Что касается газет, то мошенники, как правило, среди объявлений ищут именно частников, так как агентства проверяют наличие у хозяев соответствующих документов на право сдачи квартиры. Поэтому, если вы решили самостоятельно найти себе жилье, то добейтесь предоставления вам документов, подтверждающих право собственности на жилье (или доверенности), от людей, выдающих себя за хозяев. Вариант: ведите этих хозяев к нотариусу, который проверит все необходимые документы и составит для вас Договор найма.

2. Нужен ли мне Договор найма?

Нужен. Это единственное правовое условие и гарантия того, что договоренности, результатом которых стал найм квартиры, не будут нарушены с большей вероятностью (а в случае их нарушения в силу вступают санкции, отмеченные в Договоре). Когда устные договоренности нарушаются, то что можно сделать? Многое, если не все, зависит от того, был ли заключен Договор найма. Найм жилья, осуществляемый без Договора, несет на себе огромные риски для нанимателя и хозяина жилья. Наниматель может столкнуться с тем, что цена месячного найма квартиры будет расти каждый месяц. Хозяин может столкнуться с тем, что наниматель не вовремя/не в полном объеме оплачивает аренду. Всего не перечислишь. Поэтому Договор необходим обеим сторонам. Агентство же получает свои комиссионные не только за сам Договор, но — за осуществление самой сделки. Договор выгоден именно сторонам — нанимателю и хозяину жилья.

3. Когда, по Вашему мнению, лучше всего искать квартиру? Существует ли понятие „сезон-несезон“?

Такое понятие в нашем бизнесе существует, однако оно не так сильно выражено, как на рынке аренды загородной недвижимости. На рынке жилья эконом-класса сезонность практически не отражается. Можно сказать, что в периоды летних отпусков цена на квартиры немного снижается, а осенью — вновь вырастает.

4. Какую квартиру лучше покупать для последующей сдачи в аренду?

Сейчас растет популярность аренды жилья элитного и бизнес-класса. Приобретение такой квартиры для сдачи в аренду требует вложения немалой суммы денег, однако при правильном расчете эти затраты полностью оправдают себя лет через 6-7 и начнет приносить чистую прибыль.

5. Каковы сроки приватизации, до которого числа возможно приватизировать квартиру?

Примерный срок приватизации жилья в г. Москве сейчас составляет 3 — 4 мес. При обращении в наше агентство Вы можете существенно сократить его.

После вступления с силу нового Жилищного кодекса РФ (с 01 января 2005 г.), бесплатная приватизация будет прекращена. Однако предполагается, что те граждане, которые в настоящее время имеют право бесплатной приватизации, смогут им воспользоваться до 2007 года.

6. Зачем хозяева квартиры берут „залог“?

Залогом хозяева квартир пытаются самостоятельно застраховать свое жилье и имущество. Конечно же, залог в размере арендной месячной платы за квартиру не сможет возместить ущерб, скажем, от пожара или кражи. Это скорее — дисциплинирующий фактор для съемщиков. Желая получить обратно в полном объеме залог при освобождении квартиры, они (съемщики), как правило, стараются бережно относиться к имуществу и своевременно оплачивать счета.

7. Как продлить договор, если Хозяин не в Москве?

Договор может быть продлен автоматически, если по истечении срока договора Хозяин не заявил о нежелании продлить договор;
Путем обмена факсимильными сообщениями, если действующий договор продляется с изменением условий.

8. Прошу Вас уточнить порядок оформления документов связанных с регистраций по месту жительства в случае переезда в г.Москву и аренде квартиры.

Согласно „Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и МО“, утвержденными Правительством Москвы и Правительством МО, регистрация граждан по месту жительства осуществляется в жилых помещениях любых форм собственности. Органами регистрационного учета в Москве и МО являются органы внутренних дел. Документы и заявление предоставляются в жилищно-эксплуатационную организацию, а в случае ее отсутствия непосредственно в органы учета. Перечень документов, являющихся основанием для вселения граждан, является Приложением к вышеуказанным Правилам. За регистрацию граждан по месту жительства взимается госпошлина в порядке и размерах, предусмотренных Законом РФ „О государственной пошлине“.С конкретный перечнем документов и процедурой регистрации Вы можете подробно ознакомиться в жилищно-эксплуатационной организации или отделении милиции по месту нахождения Вами арендованной квартиры.

9. Мы арендовали квартиру через агентство с оплатой 100% от стоимости самой аренды по факту заселения. Договор был составлен на 6 месяцев, срок его действия заканчивается в мае. Хозяйка квартиры через месяц заявила, что передумала сдавать квартиру, хотя мы не нарушили ни одного из условий договора. Кроме того, она приходит в квартиру, когда нас нет дома. Что мы можем теперь седлать? Должна ли хозяйка заплатить нам неустойку за нарушение договора? Куда можно обратиться с этим вопросом?

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя (хозяйки)в следующих случаях:
— при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа,
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем (т.е. Вами)или другими гражданами, за действия которых Вы отвечаете.
В данном случае для расторжения договора оснований, надо полагать, не имеется, тем более, что Вами „не нарушалось ни одно из условий договора“. Следовательно наймодатель в данном случае нарушает обязательства по договору , которым, видимо, не предусмотрена „проверка“ квартиры в Ваше отсутствие. Кроме того, досрочное расторжение договора найма может быть осуществлено по соглашению двух сторон, т.е.и Вас тоже.
В данной ситуации Вам необходимо попытаться решить конфликт путем переговоров с хозяйкой, а в случае недостижения согласия, Вы можете обратиться в суд за защитой Ваших интересов. В случае доказанности вины наймодателя в нарушении договора, судом может быть вынесено решение о возмещении Вам убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору. Если договором предусмотрена неустойка за нарушение обязательств, то ее Вы, конечно, вправе взыскать.

10. Изменится ли размер коммунальных платежей при временной регистрации арендаторов на снимаемой ими квартире? Если да, то на сколько?

В случае временной регистрации владельцы будут платить за себя, как и раньше, а временно зарегистрированный получит отдельную квитанцию. Размер платежа можно узнать в вашем РЭУ.

11. Какие правоустанавливающие документы должен предъявить наймодатель при заключении договора аренды в случае, если квартира не приватизирована?

Необходимо проверить ордер на квартиру, выписку из домовой книги, паспорт ответственного съемщика. Составить и зарегистрировать договор Вам обязаны в жилищном отделе Управления муниципального жилья, там проводится проверка документов и прав квартиросъемщика.

12. Планирую снять квартиру в любом районе Москвы не более чем за 200 $, но боюсь попасть на удочку мошенников, поэтому и обратилась к Вам за советом. Подскажите, какие подводные камни меня ждут при выборе дешевой квартиры и как снять жилье за малые деньги.

Боюсь, что в рамках этой консультации трудно уместить информацию о всех возможных случаях мошенничества при сдаче квартир (любой специалист может рассказывать об этом несколько часов). Но на мой взгляд даже маленькая цена уже подозрительна и причин может быть много: документы на квартиру не в порядке, квартиру сдает лицо, не имеющее на это права, квартира сдается одновременно нескольким лицам, квартира имеет существенные недостатки, и пр. Если Вы ищите недорогую квартиру, позвоните к нам в отдел аренды жилья. Обезопасьте себя.

13. Ответьте, имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры между двумя физическими лицами без нотариального удостоверения, скрепленный лишь подписями сторон, без каких-либо печатей?

Договор аренды (по законодательству коммерческого найма) жилья может быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение не влияет на юридическую силу этого договора. Но нотариальное удостоверение имеет все-таки некоторое преимущество перед простой письменной формой, поскольку нотариус удостоверяет ряд важных фактов при заключении такого договора: дееспособность сторон, добровольность подписания, подлинность паспортов и документов на квартиру, юридическую грамотность содержания, разъяснит статьи и последствия заключения такого договора, заверит подписи и пр.

14. Что делать, если владелец квартиры отказывается вернуть залог (предоплату за последний месяц)?

Если Вы выполняли все условия договора найма, и в Вашем договоре указано, что сумма залога, Вам возвращается, а не идет в оплату за первый или последний месяц проживания, залог должен быть возвращен. В случае не возвращения долга в указанный срок, с имеющейся у Вас распиской можно обратиться в суд.

15. Как подготовить Квартиру к сдаче внаем?

Прежде всего, советуем Вам взглянуть на квартиру глазами будущего нанимателя. Вы знаете все изъяны квартиры, и если не устранили их, то, по меньшей мере, научились как-то преодолевать.
Например:
? при выходе на балкон, если сильно хлопнуть балконной дверью, падает ручка замка, замок самопроизвольно закрывается. Вышедшему зимой на балкон раздетому человеку, если он в квартире один, угрожает опасность по меньшей мере простудиться и ему не остается ничего иного как сломать дверь или разбить стекло;
? одна из розеток искрит и Вы, зная, что это может явиться причиной пожара, не пользуетесь ею.

Подобных „ловушек“ для нанимателя в квартире может быть множество. Это могут быть заедающие шторы, самопроизвольно открывающиеся дверцы шкафов, не раскладывающиеся диваны и кресла, подтекающие трубы и прочее, прочее, прочее…

Бессмысленно предупреждать об этих „ловушках“ нанимателя. Даже, если он очень аккуратный человек и сам будет неукоснительно выполнять Ваши инструкции, к нему могут приходить гости, которых обязательно забудут предупредить. И вообще люди в большинстве своем забывчивы. В Ваших интересах устранить все неисправности до начала аренды.

Уберите из квартиры все свои вещи, которые не понадобятся нанимателю. Что, кроме мебели, оставить в квартире, передавая ее нанимателю? Обычно это решается хозяином совместно с нанимателем в процессе переговоров.

Реально оцените состояние квартиры и решите, нуждается ли она в ремонте. Состояние квартиры существенно влияет на величину платы за найм. Поэтому хозяевам часто приходится делать выбор: сделать ремонт и сдавать квартиру дороже или смириться с тем, что квартира от раза к разу будет все больше ветшать и ее будет все труднее сдавать. Квартира будет довольно долго пустовать между периодами найма, придется последовательно понижать плату за найм.

Потравите в квартире насекомых.

Хорошо вымойте в квартире все, что моется, начистите все, что чистится и натрите все, что блестит.

Хорошо проветрите квартиру, в ней должно хорошо пахнуть или не пахнуть вообще ничем.

Вставьте лампочки во входном тамбуре, на лестнице, в лифте (если не сами, то добейтесь, чтобы это сделали работники РЭУ). Состояние подъезда имеет большое значение для жильца в принятии решения об аренде квартиры, да и на величину арендной платы влияет тоже.

16. Всегда ли необходимо составлять опись имущества при аренде квартиры?

Приложением к любому договору найма, если в квартире остается Ваша мебель, является опись имущества. Не составлять опись имущества можно только в том случае, если состояние мебели таково, что Вы не будете иметь претензии к жильцу, если он эту мебель выбросит.

17. Какое имущество следует вносить в опись?

Этот вопрос не регулируется нормативными актами, а решается хозяином квартиры. Как правило, в опись вносят наиболее ценные вещи, передающиеся нанимателю вместе с квартирой. Наймодателю можно заранее подготовить опись имущества, для того, чтобы при подписании договора найма сэкономить время.

18. Отчего зависит величина месячной платы за найм (аренду) квартиры?

Величина месячной платы за найм складывается из многих составляющих. Основными являются район, в котором расположена квартира, количество комнат, состояния квартиры и мебели.

Также на величину платы за найм влияют следующие параметры: доступность от станции метро, площадь квартиры, этаж, на котором расположена квартира, состояние подъезда, тип и этажность дома, состояние придомовой территории, наличие консьержа и многих других условий. Двух одинаковых квартир не может быть, поэтому каждую квартиру надо оценивать индивидуально.

Цена также зависит от порядка оплаты. Если Вы согласны получать плату за найм ежемесячно, то можете запросить и получите более высокую плату. Соответственно, если Вы нуждаетесь в большой сумме единовременно и выдвигаете условием сдачи квартиры предоплату за шесть месяцев, то придется снизить плату, иначе Вам вряд ли удастся сдать квартиру на этих условиях.

19. Можно ли изменить условия договора найма?

По обоюдному согласию сторон можно внести изменения в договор найма в любой момент. В этом случае следует составить дополнительное соглашение к договору и указать в нем пункты договора, которые наниматель с наймодателем договорились изменить.
Так же дополнительным соглашением можно продлить срок действия договора найма.

В дополнительном соглашении необходимо указать дату составления договора найма и дату составления дополнительного соглашения,. Подписывается оно нанимателем и наймодателем.

20. Можно ли посещать квартиру в отсутствии нанимателя?

Безусловно, нет. Сдав квартиру внаем, хозяин вправе посещать квартиру только в присутствии нанимателя и в удобное для него время.