Многие жители Москвы давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже своим знакомым, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие? О правах и обязанностях нанимателя и наймодателя и пойдет разговор.

Тонкость первая. Сам термин “аренда” не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий.

Тонкость вторая. Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Тонкость третья. Предоставление помещения для проживания лицам без регистрации и гражданства влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере до 5 минимальных размеров оплаты труда. Если же собственник нарушил закон повторно в течение года после предыдущего взыскания, он может быть оштрафован на сумму от 5 до 20 МРОТ.

Тонкость четвертая. Очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом - 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Тонкость пятая. В государственном и муниципальном жилом фонде квартиры гражданам предоставляют по договору социального найма. В соответствии со ст. 76 ЖК РСФСР граждане имеют право отдать это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование. Правда, с этим связаны определенные трудности. Во-первых, нужно согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи, во-вторых - муниципалитета на сдачу в поднаем жилого помещения, потому что именно муниципалитет в данном случае является собственником квартиры и наймодателем. Его интересы представляют РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные конторы.

Разрешения муниципалитета получить не удастся, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной нормы. Закон также запрещает поднаем, когда в квартире проживают лица, страдающие некоторыми хроническими заболеваниями в тяжелой форме. Следует иметь в виду, что ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель муниципальной площади, а не тот, кому она сдана в поднаем. Фактически легально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь довольно сложно: муниципалитеты идут на такие сделки весьма неохотно. А без их санкции гражданину грозит штраф за административное правонарушение, возможен даже отказ в перерегистрации договора.